سایت ویژه

صندوق املاک و مستغلات

به لطف انواع مختلف صندوق های سرمایه گذاری در کشور، وارد شدن در یک سرمایه گذاری کلان و حرفه ای  برای همه افراد ممکن شده است. مثلا الان به راحتی می توان با حداقل سرمایه مجاز برای معاملات آنلاین بورسی (در حال حاضر ۵۰۰ هزار تومان) در صندوق های سهامی که متشکل از ده ها سهم از شرکت ها و صنایع مختلف است سرمایه گذاری کرد یا با ورود به صندوق های مبتنی بر طلا وارد بازار طلا شد.
تا پیش از معرفی صندوق های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، سرمایه گذاری و خرید خانه برای بسیاری از افراد امری غیرممکن بود چراکه برای هر معامله به سرمایه کلانی نیاز بود. در واقع صندوق های املاک و مستغلات مسیری هموار برای ورود به بازار ملک با سرمایه اندک هستند. با ورود این ابزار جدید به بازار سرمایه، رویای سرمایه گذاری و مشارکت در ساخت و ساز های بزرگ نظیر هتل، برج، مجتمع های تجاری و مسکونی و… محقق خواهد شد.

معرفی صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات

صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات، با هدف کسب سود از بازار ملک راه اندازی شده است. این صندوق از نوع با سرمایه گذاری محدود (Closed-End Fund) بوده و صدور یا ابطال واحدها مطابق با نظر مدیر صندوق و طی شرایط خاص که در امیدنامه و اساسنامه صندوق ذکر می شود، امکان پذیر است.
واحدهای تجاری یا سرمایه گذاری این صندوق، سبدهایی با دارایی مبتنی بر املاک و مستغلات را خریداری، ایجاد و اداره می کنند. بیشتر پرتفوی صندوق املاک و مستغلات متمرکز بر سرمایه گذاری در دارایی های غیرمنقول است. این دارایی ها باید در ایران بوده و گواهی پایان کار معتبر و سند رسمی داشته باشند. کاربری این دارایی ها هم می تواند مسکونی، تجاری، اداری، صنعتی یا ورزشی باشد.
سودی که از نتیجه این نوع سرمایه گذاری به دست می آید، بین سهامداران صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات توزیع و تقسیم می گردد. صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات یکی از انواع صندوق های سرمایه گذاری است، که مردم می توانند از طریق آن به شکل خرد و کلان در بازار املاک و مستغلات سرمایه گذاری کنند. سرمایه گذاری در ملک از طریق این صندوق ها به صورت غیر مستقیم انجام شده و با ریسک بسیار اندکی مواجه است. همچنین صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات در بورس قابل معامله شده و سرمایه گذاران در سود و استهلاک املاک تحت مدیریت صندوق، شریک خواهند بود.

تاریخچه صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات

در سراسر دنیا، هر یک از دولت ها بازار مسکن خود را از طریق مدل های مختلفی سر و سامان می دهند. یکی از مطرح ترین مدل های اداره بازار مسکن، بهره مندی از صندوق سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است که عمری ۶۰ ساله دارد. این صندوق برای اولین بار توسط کنگره نمایندگان آمریکا به تصویب رسید. هم اکنون صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات در ۳۵ کشور دنیا در حال اجراست و ایران هم در قالب طرح جهش تولید و تامین مسکن از آن استفاده می کند. همان طور که می دانید سرمایه گذاری همیشه با ریسک همراه بوده است و هر چه میزان سودآوری یک سرمایه گذاری افزایش یابد، به همان اندازه، ریسک آن بیشتر خواهد شد؛ اما صندوق املاک و مستغلات از این قانون مبرا است. سرمایه گذاری در صندوق املاک و مستغلات یکی از کم ریسک ترین و پربازده ترین گزینه های سرمایه گذاری برای هر سهامداری است.

ارزش جهانی صندوق های املاک و مستغلات

بر اساس گزارش انجمن ملی املاک و مستغلات در آمریکا، در سال ۲۰۱۶ ارزش بازار جهانی REITs به ۱,۱ تریلیون رسیده بود. ۶۶% این ارزش در آمریکا، ۷.۲% آن در ژاپن، ۷% در استرالیا و ۱۹.۸% باقی مانده آن در سایر نقاط جهان پراکنده است.

صندوق های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات  (REITs)چگونه کار می کند؟

با استفاده از صندوق املاک و مستغلات می توان سرمایه افراد را جمع آوری کرده و به عنوان ابزاری برای پوشش ریسک افزایش قیمت مسکن از آن بهره برد. همچنین می توان با کمک صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات از سرمایه گذاری در این حوزه کسب درآمد غیر مستقیم داشت. صندوق های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، مجوز فعالیت خود را از سازمان بورس و اوراق بهادار دریافت می کنند و با هدف یک کاسه کردن مبالغ جمع آوری شده و اختصاص دادن آن به سرمایه گذاری در املاک، کار خود را آغاز می کنند.

فعالیت اصلی صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات، همان طور که از نامش پیداست، خرید و فروش املاک و مستغلات است. این صندوق ها با خرید املاک و اجاره آن ها و تقسیم عواید ناشی از اجاره به دارندگان واحد به کسب سود در بازار ملک می پردازند.
دریافت تسهیلات، سرمایه گذاری در اوراق بهادار رهنی و همچنین اوراق بهادار شرکت های ساختمانی که در بورس پذیرفته شده اند نیز جزو امورات فرعی این صندوق ها هستند. علاوه بر این می توان باقیمانده وجوه صندوق را در سپرده های بانکی و گواهی سپرده بانکی سرمایه گذاری کرد. بنابراین بازدهی این صندوق تقریباً مشابه با بازدهی ملک در طی دوره فعالیت می باشد.

ویژگی های صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات

 REITs که مخفف Real Estate Investment Trusts می باشد معادل همان صندوق های املاک و مستغلات می شود که در بورس فعال بوده و دارای دو ویژگی مهم و اساسی هستند:

این صندوق ها مجموعه ای از دارایی ها که شامل زمین، فروشگاه، برج و موارد بسیار دیگری از این دست می شوند را مدیریت می کنند.

شرکت های سرمایه گذاری املاک و مستغلات، سود به دست آمده را بین سرمایه گذاران تقسیم می کنند. دوره های تقسیم سود می تواند ماهانه، فصلی یا به صورت سالانه درنظر گرفته شود.بر اساس مقررات، حداقل ۹۰ درصد از درآمدهای دریافتی حاصل از اجاره دارایی های غیرمنقول و نیز سود دریافتی ناشی از سرمایه گذاری در اوراق بهادار تحت تملک صندوق پس از کسر هزینه های صندوق بین سرمایه گذاران تقسیم می شود.

مزایای سرمایه گذاری در صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات REITs

نقدشوندگی: یونیت های صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات در معیار نقدشوندگی بسیار سریع عمل می کنند، خصوصا اگر در بورس اوراق بهادار لیست شده باشند. حتما اصطلاح “سنگین بودن بازار مسکن” را شنیده اید. این اصطلاح به این معناست که معاملات در بازار مسکن به آرامی رخ می دهد و نقدشوندگی پایینی در بازار معاملات فیزیکی املاک و مستغلات حاکم است. در حالی که صندوق های سرمایه گذاری به دلیل بیشتر بودن بازیگران آن، وجود بازارگردان اختصاصی و قیمت پایین هر واحد سرمایه گذاری؛ امکان نقدشوندگی بالایی دارند.

مالیات: در صورتی که الزامات قانونی این صندوق ها مثل تقسیم ۱۰۰% سود در میان سرمایه گذاران صورت گرفته باشد، این صندوق ها از پرداخت سود معاف خواهند شد.

مدیریت حرفه ای: صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات به دست خبره ترین افراد و حرفه ای های بازار سرمایه و بازار ملک مدیریت و اداره می شوند؛ بنابراین سرمایه گذاری در صندوق املاک و مستغلات از این لحاظ جزو امن ترین انواع سرمایه گذاری هاست.